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BdB: Die fünf wichtigsten Tipps

zur Baufinanzierung

 

Berlin (8.2.18) – Die Zinsen für Wohnungsbaukredite sind nach wie vor auf historisch niedrigem Niveau. Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung sind beispielsweise zu Effektivzinsen von deutlich unter zwei Prozent zu haben. Davon konnten Bauherren früher nur träumen. Vor zehn Jahren lagen diese im Schnitt noch bei 4,6 Prozent, vor fünf Jahren um die 2,7 Prozent (siehe Grafik). Allerdings können die Zinsen im Einzelfall – je nach finanzieller Situation des Kreditnehmers, des eingesetzten Eigenkapitals oder der gewählten Zinsbindungsdauer – deutlich abweichen.

 

  1. Langfristig binden: Wer baut, muss langfristig denken. Angesichts des immer noch historisch niedrigen Zinsniveaus sollte man in der Regel eine lange Zinsbindung von mindestens zehn Jahren wählen. Wer besonders langfristig planen möchte, kann sich auch für eine Zinsbindung von 15 oder gar 20 Jahren entscheiden. Wichtig ist es, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen, bevor man sich entscheidet. Mit dem effektiven Jahreszins kann man unterschiedliche Angebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Zinsbindungszeit vergleichen.
  2. Höhere Tilgungsrate wählen: Bei einer höheren Tilgungsrate – beispielsweise von 3 Prozent anstatt der früher meist üblichen ein Prozent Tilgung ist der Kredit schneller zurückgezahlt und der Baufinanzierer spart erhebliche Zinskosten.
  3. Nebenkosten einplanen: Zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises sollte man für Makler, Notar, Grunderwerbsteuer oder Behördenleistungen (zum Beispiel für das Bauamt) mit in die Kreditsumme einplanen und dafür zurücklegen.
  4. Sondertilgungsrecht vereinbaren: Eine unerwartete Erbschaft, eine fällige Lebensversicherung oder eine Sonderzahlung vom Chef: Die Möglichkeit, dass man einen Teil der Kreditsumme vorzeitig zurückzahlen will, muss in der Regel im Kreditvertrag von vornherein vereinbart werden.
  5. Sonderkündigungsrecht nutzen: Immobilienkredite kann man nach einer Laufzeit von zehn Jahren kündigen. Dies können Kreditnehmer nutzen, um sich für die weitere Laufzeit einen günstigeren Zins zu sichern. Dafür sollte man sich aber bereits vor der Kündigung ein Angebot von seiner Bank einholen und anhand des Effektivzinses mit anderen Angeboten vergleichen. Viele Baufinanzierer kümmern sich nicht rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung.

Aber zum Schluss die vielleicht wichtigste Regel: Trotz der historisch günstigen Konditionen und steigender Preise Bauvorhaben oder ein Immobilienerwerb nie überstürzen. Schließlich bindet man sich auf lange Zeit finanziell.

Quelle: BdB Bundesverband deutscher Banken - 8.2.2018

 

 

Wohnflächenberechnung – Kontrolle ist besser

 

Beim Kauf einer Immobilie ist jeder Quadratmeter Geld wert. Da gilt es, die Wohnflächen genau auszumessen. Doch konkurrierende Regelwerke führen manchmal zu unterschiedlichen Ergebnissen.

 

Hameln (22.8.17) – Zur Wohnflächenberechnung gelten derzeit zwei Regelungen: Die Wohnflächenverordnung (WoflV) und die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Gravierende Unterschiede zeigen beispielsweise die Berechnungen der Terrassenflächen, Balkone, Dachgärten und Loggien. Nach DIN 277 werden sie zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoflV in der Regel nur zu einem Viertel, maximal zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Sonderregeln bei Wintergärten und Dachschrägen Auch hinsichtlich der Dachschrägen entstehen je nach Regelung unterschiedliche Bewertungen. Sind die Flächen darunter weniger als einen Meter hoch, fallen sie laut WoflV aus der Berechnung der Wohnfläche heraus. Ist die Dachschräge ein bis zwei Meter hoch, werden die Flächen darunter zu 50 Prozent angerechnet. Gleiches gilt für Flächen unter Treppen.

 

Nach DIN 277 jedoch finden diese Flächen zu 100 Prozent Berücksichtigung. Zudem werden nach DIN 277 keine Wohnflächen berechnet, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Daneben gibt es weitere Sonderregelungen für Erker, Nischen, Wandschränke, Schornsteine, frei stehende Säulen oder Wintergärten. „Die Unterschiede bei der Flächenbemessung können erheblich sein“, sagt Bernd Neuborn von der BHW Bausparkasse. „Daher sollten Immobilienkäufer einen offiziellen Gutachter zurate ziehen. Dessen Angaben haben bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand.“

 

Quelle: BHW - 22.8.17

Wo die Rendite blüht:

Gartenpflege zahlt sich aus

 

Bonn (25.7.17) -Gartenbesitzer investieren viel Zeit und Geld in die Pflege ihrer Gärten. Der Lohn für ihre Mühen: Die grüne Lunge vor der Haustür sorgt nicht nur für ein gutes Klima, sie steigert auch den Wert des Hauses.
 
Ein schöner Garten schafft in vielfacher Hinsicht ein gutes Klima

Ein schöner Garten schafft in vielfacher Hinsicht ein gutes Klima -

Foto: Gardena/BHW Bausparkasse

 

Es wird gemäht und gepflanzt in Deutschland, die Lust am Gärtnern wächst von Jahr zu Jahr. Immer öfter holen sich Gartenbesitzer professionelle Beratung oder überlassen Landschaftsgärtnern das Feld. Die Bundesbürger kauften im vergangenen Jahr für über drei Milliarden Euro Gartenausstattung und Geräte in Bau- und Gartenmärkten ein. Die Landschaftsbaubranche freute sich über einen Umsatz in Höhe von 7,5 Milliarden Euro.

 

Grüne Anlageformen

 

Lohnt es sich, so viel Geld für das bisschen Grün auszugeben? „Die Investition in eine gepflegte Gartenanlage zahlt sich nicht nur bei einem Verkauf des Eigenheims aus“, erklärt Rüdiger Grimmert von der BHW Bausparkasse. „Ein schöner Garten ist pure Lebensqualität für die ganze Familie.“ Bäume, Büsche und Blumen machen die Außenanlagen zu einer grünen Oase. Sonnenterrassen aus langlebigem Holz oder Naturstein verbinden Garten und Haus. „So steigern Gartenbesitzer den Wert ihrer Immobilie um bis zu 18 Prozent“, bestätigt Grimmert.

 

Natur aufs Dach!

 

Eine gute Idee ist auch die Begrünung des Dachs. Viele Kommunen und die KfW fördern Dachbegrünungen mit speziellen Programmen. Bei Flachdächern erhöht eine Bepflanzung sogar die Lebensdauer. Ob ums Haus herum oder auf dem Dach – die Grünanlage bietet steuerlich attraktive Möglichkeiten. Gartenbesitzer können jährlich bis zu 1.200 Euro für Arbeiten von Gartenspezialisten absetzen – und die wachsenden Werte entspannt genießen!

 

Quelle: BHW Bausparkasse - 25.7.17

KAUFEN ODER MIETEN – AUF DIE LAGE KOMMT ES AN!

 

Bonn (24.7.17) – Trotz steigender Preise für Wohneigentum ist Kaufen in vielen Regionen Deutschlands immer noch lohnender als Mieten. Vielerorts heißt es jedoch „Augen auf beim Immobilienkauf“, denn die Kaufpreise haben die Mieten dort weit abgehängt. Experten raten dann dazu, das Investment in eine Immobilie sehr sorgfältig zu prüfen. Das gilt sowohl für Selbstnutzer als auch Investoren, die eine Immobilie als Geldanlage nutzen wollen. Der Postbank Wohnatlas 2017, für den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe genommen hat, gibt einen Überblick über das regionale Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen.

 

Entscheidend für die Bewertung eines Immobilieninvestments ist bei einer günstigen Entwicklung der Haushaltszahlen und der Einkommen in einer Region das Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zum Kaufpreis: Wie viele durchschnittliche Jahresmieten kostet eine normal ausgestattete 100-Quadratmeter-Wohnung? Je kleiner dieser sogenannte Vervielfältiger ausfällt, umso höher die Ertragschancen – sowohl für Vermieter, die mit den Mieteinnahmen die Immobilie finanzieren wollen, als auch für Selbstnutzer, die keine steigenden Mieten mehr zahlen möchten.

 

„Wohnimmobilien zu vergleichsweise moderaten Preisen finden sich in 195 der 402 Landkreise und kreisfreien Städte“, erläutert Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH. „Dort werden für den Kauf einer Immobilie nicht mehr als rund 20 Jahresnettokaltmieten fällig, in 51 Kreisen sogar nur bis zu rund 15 Jahresmieten.“ Bundesweit reicht die Spanne von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis bis zu knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem die begehrten Lagen auf Sylt gehören.

 

Große Unterschiede zwischen Stadt und Land

 

Besonders hoch in Relation zu den Mieten sind die Kaufpreise an der Küste und in einer Reihe von Kreisen in Süddeutschland. Die positive Wirtschaftsentwicklung im Süden der Republik zieht immer mehr Arbeitnehmer an, zusätzlich befeuern die niedrigen Zinsen die Nachfrage am Immobilienmarkt. Eine Sonderentwicklung gibt es an Nord- und Ostsee. Hier sind vor allem Ferienimmobilien begehrt. Die Mehrheit der Kreise, in denen die Kaufpreise bis auf das 25-fache und mehr der örtlichen Jahresmieten angestiegen sind, liegt in Bayern. Ähnlich sieht es bundesweit in den großen Städten aus, während auf dem Land im Verhältnis zu den örtlichen Mieten noch günstigere Preise zu finden sind.

 

Tabelle:

Preise für Wohneigentum in Anzahl der Jahresnettokaltmieten

Rang Stadt/Kreis

Kaufpreis in Jahresmieten

1 Nordfriesland, Landkreis

60,9

2 Aurich, Landkreis

41,4

3 Miesbach, Landkreis

38,8

4 Wittmund, Landkreis

36,9

5 Vorpommern-Rügen, Landkreis

36,8

6 Starnberg, Landkreis

35,1

7 Rostock, Landkreis

34,6

8 München, Landeshauptstadt

33,4

9 Ebersberg, Landkreis

32,8

10 Dachau, Landkreis

32,0

 

 

393. Dessau-Roßlau, Stadt

12,3

394. Sömmerda, Landkreis

12,1

395. Anhalt-Bitterfeld, Landkreis

11,7

396. Salzlandkreis, Landkreis

11,7

397. Zwickau, Landkreis

11,6

398. Goslar, Landkreis

11,6

399. Jerichower Land, Landkreis

11,5

400. Vogtlandkreis, Landkreis

10,7

401. Osterode am Harz, Landkreis

10,3

402. Kyffhäuserkreis, Landkreis

10,1

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

 

Im Vergleich der deutschen Großstädte bieten Dortmund, Essen, Bremen und Hannover im Verhältnis zu den örtlichen Mieten noch vergleichsweise günstige Preise. In diesen Städten ist ein Investment in Wohneigentum also besonders attraktiv, denn die Mietpreise sind bereits relativ hoch, die Immobilienpreise dagegen noch moderat. Besonders in Bremen und Hannover haben kaufinteressierte Mieter die Chance, als Eigentümer günstiger wegzukommen. Mit rund 31 bzw. 28 Prozent verschlingen die Mieten bereits jetzt einen vergleichsweise hohen Anteil der regionalen Durchschnittseinkommen. Die Kosten für eine Baufinanzierung könnten aufgrund des niedrigen Zinsniveaus geringer ausfallen als die bisherige Mietzahlung.

 

Gemessen am Mietniveau sind die Immobilienpreise in den drei größten deutschen Städten besonders hoch. In Berlin werden für Käufer rund 29, in Hamburg 30 und in München sogar 33 Jahresnettokaltmieten fällig.

 

Tabelle:

Preisniveau in deutschen Großstädten

 

Stadt

Kaufpreis in Jahresnettokaltmieten

Anteil Kaltmiete am Einkommen*

München

33,4

44,1%

Hamburg

30,4

36,7%

Berlin

29,3

37,8%

Frankfurt am Main

27,0

40,7%

Düsseldorf

26,5

31,5%

Stuttgart

26,0

38,1%

Köln

24,6

36,5%

Nürnberg

23,9

32,3%

Leipzig

23,8

27,9%

Dresden

23,5

30,2%

Hannover**

20,8

27,9%

Bremen

19,8

30,5%

Essen

18,3

25,5%

Dortmund

18,2

27,1%

Deutsche Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern (Stand 2015)

*Anteil durchschnittliche Jahreskaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung am verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommen des Kreises im Jahr 2016

**Region

Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI

 

Nicht nur die Zahlen entscheiden

 

„Ob ein Immobilienkauf ein sinnvolles Investment ist, hängt auch immer von den Lebensumständen ab. Die entscheidende Frage lautet darum: Passt die Immobilie zu mir und meiner Zukunftsplanung?“, betont Georg Hoogendijk. Die Investition in Wohneigentum kann dann durchaus auch in Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind. Auch Bausubstanz, Ausstattung und Lage können hohe Preise rechtfertigen. „Wohnimmobilien sind zudem die einzige Form der Alterssicherung, von der man sofort profitieren kann, einfach indem man einzieht und die Lebensqualität steigert“, sagt Immobilienexperte Hoogendijk. „Für viele zahlt sich der Traum von den eigenen vier Wänden damit doppelt aus. Denn im Rentenalter mietfrei zu wohnen, bedeutet eine deutliche Erhöhung des verfügbaren Einkommens.“

 

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

 

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse stehen Kaufpreise in Relation zu den örtlichen Mieten.

 

Quelle: Postbank - 24.7.17

Augen auf bei den Nebenkosten:

 

Die Grundsteuer

 

Bonn (4.7.17) - Wer ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, zahlt die Grunderwerbsteuer. Dauerhaft wird vom Eigentümer dann noch die Grundsteuer abkassiert. Man sollte diese Nebenkosten im Blick haben – die Höhe kann je nach Wohnort erheblich variieren.

 

13 Milliarden Euro nehmen die Kommunen pro Jahr durch die Grundsteuer ein, so der Deutsche Städtetag. Eigentümer zahlen die „Grundsteuer B“ für den Besitz bebauter und bebaubarer Grundstücke. Als Vermieter können Eigentümer die Steuer auf ihre Mieter umlegen.

 

Keine Änderungen

„Die Grundsteuer gehört häufig zu den größten Posten bei den Nebenkosten“, erklärt Bernd Neuborn von der BHW Bausparkasse. So fallen beispielsweise für die Besitzerin einer 115 Quadratmeter großen Eigentumswohnung in Hamburg, gebaut in den 1990er-Jahren, 630 Euro pro Jahr an. Die Berechnung orientiert sich zum einen an der Größe von Grundstück, Haus oder Wohnung. Die Kommune legt zum anderen einen Hebesatz als Multiplikator fest. Hamburg erhebt derzeit 540 Prozent, Berlin ganze 810 Prozent. „Lassen Sie sich den Grundsteuerbescheid vom Verkäufer zeigen“, rät der BHW Experte. „Hat sich der Hebesatz nicht verändert, zahlen Sie den gleichen Betrag.“

 

Ausnahmen möglich

Über 60 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den vergangenen Jahren die Grundsteuer erhöht. Schlupflöcher gibt es wenige. „Eventuell können Ausnahmen für denkmalgeschützte Häuser gelten“, sagt Neuborn. „Vermieter können bei unverschuldeten Mietausfällen Abschläge erhalten.“ Gleiches gilt, wenn Eigentümer durch städtebauliche Sanierungsarbeiten bei der Vermietung behindert werden.

 

Quelle: BHW Baussparkasse/4.7.17

Fenster - Multitalente für Energiebewusste

 

Bonn (16.5.17) - Alte Fenster lassen nicht nur Licht, sondern leider auch wertvolle Heizenergie im Übermaß passieren. Wenn dann noch die Fensterrahmen zu wenig Schutz gegen Langfinger bieten, ist es höchste Zeit für einen Austausch.

 

Der Flächenanteil von Fenstern an der Fassadenfläche liegt bei Einfamilienhäusern oft bei 25 Prozent. Eine Fenster-Sanierung nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) reduziert die Heizkosten erheblich. In den letzten 50 Jahren hat sich der sogenannte U-Wert von Fenstern um rund 75 Prozent verbessert. Er gilt als Maß für den Wärmedurchgang. Während er bei einfach verglasten Fenstern bis zu 5,8 W/(m²·K) beträgt, erreichen modernste Fenster mit Passivhausstandard einen Wert von 0,5 bis 0,8. "Etwa fünfmal mehr Wärme als über die Außenwände geht durch Fenster verloren. Daher sollten Modernisierer bei umfangreichen Maßnahmen berücksichtigen, dass sich durch dichte Fenster auch der Luftaustausch im ganzen Haus verringert", rät Stefanie Binder von der BHW Bausparkasse. "Wenn die Luftfeuchtigkeit steigt, kann das an kühlen Wänden zur Schimmelbildung beitragen."

 

Intelligente Fenster können mehr

 

Doch auch Eigenschaften wie Schall- und Sonnenschutz, Einbruchhemmung oder die Verwendung von Verbundsicherheitsglas spielen beim Fensterwechsel eine gewichtige Rolle. Polizeistatistiken zeigen, dass beim überwiegenden Teil der Einbrüche in Einfamilienhäuser die Täter über Fenster, Terrassen- oder Balkontüren in die Wohnung gelangen. Am Rahmen montierte Nachrüstprodukte können den Schutz deutlich erhöhen. Ebenfalls bewährt hat sich der Einsatz einbruchshemmender Rollläden. Sind sie hell, eignen sie sich zudem als wirkungsvoller Sonnenschutz, der das Licht reflektiert. Kombiniert mit einer sonnenstandsabhängigen Steuerung eine perfekte Lösung für ein ideales Wohnklima. Die Zukunft wird intelligenten Fenstern gehören, deren Glas etwa als Heizung genutzt werden kann und deren Lichtdurchlässigkeit per App steuerbar ist.

 

Quelle: BHW Bausparkasse - 16.5.17

POSTBANK STUDIE: WO IMMOBILIEN

KÜNFTIG AN WERT GEWINNEN

 

Bonn (5.5.17) – Wer bereits in den eigenen vier Wänden lebt oder in nächster Zeit eine Immobilie kaufen möchte, kann in zweifacher Hinsicht profitieren: Wohnen im Eigenheim ist die einzige Form der Altersvorsorge, die man sofort nutzen und genießen kann. Darüber hinaus haben Haus- und Wohnungsbesitzer die Chance, dass sich ihr Investment in den nächsten Jahren auch finanziell auszahlt. Denn in mehr als der Hälfte der 402 deutschen Kreise und Städte können Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihrer Immobilie bis 2030 stabil bleibt oder weiter zulegt. Besonders Großstädte und die angrenzenden Kreise dürften auch in Zukunft zu den Regionen mit relativ hoher Wertsteigerung gehören. Dies sind Ergebnisse der Postbank Studie Wohnatlas 2017, die die Immobilienmärkte bundesweit unter die Lupe nimmt.

 

Im Vergleich deutscher Großstädte hat München die Nase vorn. In der bayerischen Landeshauptstadt steigen die Preise laut Prognose des Postbank Wohnatlas bis 2030 jährlich durchschnittlich um 1,3 Prozent – gefolgt von Dresden mit einer Steigerungsrate von einem Prozent. „Dresden dürfte wegen seiner sehr guten Infrastruktur und einer stabilen demografischen Entwicklung als Immobilienstandort attraktiv bleiben“, erläutert Dr. Marco Bargel, Chefvolkswirt der Postbank. Die prognostizierte Wertsteigerung in der sächsischen Landeshauptstadt fällt sogar etwas größer aus als in Hamburg und Düsseldorf, wo ein Plus von 0,9 Prozent jährlich erwartet werden kann. Mit leichten Werteinbußen müssen Käufer in Essen und Dortmund rechnen und – mit Abstrichen – in Hannover, wo der gesamte Landkreis in die Untersuchung eingegangen ist. „Gerade in Regionen mit schwächerer Preisprognose ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern, indem Modernisierungsmaßnahmen umgesetzt werden und Haus oder Wohnung energetisch auf dem neuesten Stand sind“, so Bargel.

 

Die Berechnungen für 402 kreisfreie Städte und Landkreise wurden vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) für die Postbank durchgeführt. Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage wie auch des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

 

Starker Süden mit besten Zukunftsaussichten Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Käufer in Bayern: In den zehn Regionen mit der stärksten Preissteigerung finden sich gleich sieben bayerische Kreise. Drei dieser Kreise – Erding, Landkreis München und Ebersberg – zählen zum Speckgürtel der Landeshauptstadt. Die mit Abstand höchsten Preissteigerungen sind laut Prognose in Heilbronn in Baden-Württemberg zu erwarten. In der Stadt dürften sich Wohnimmobilien bis 2030 jährlich um vier Prozent verteuern. Unter die ersten Zehn schafft es auch Potsdam mit prognostizierten Steigerungsraten von 1,6 Prozent. Interessante Entwicklungsperspektiven bieten sich darüber hinaus beispielsweise in Niedersachsen in Vechta (+1,4%) oder in Oldenburg (+1,3%), an der französischen Grenze im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald (+1,5%) oder an der Grenze zu Luxemburg im Kreis Trier-Saarburg (+1,5%).

 

Trotz positiver Preisprognose sollten Kaufinteressierte ihr Investment vorab prüfen. Denn in einigen Regionen werden zwar gute oder stabile Wertentwicklungen erwartet, aber bei besonders hohen Preisen besteht das Risiko, dass Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind. „Doch auch dann kann ein Eigenheimerwerb noch interessant sein, wenn die Mieten schneller steigen als die allgemeinen Verbraucherpreise und die Einkommen“, betont Bargel. „Darüber hinaus genießen Käufer den Vorteil, nach der Tilgung ihres Darlehens mietfrei wohnen zu können und damit unabhängig von der Entwicklung der Mietpreise zu sein.“

 

Investment in schwächeren Regionen

 

Angespannter ist die Situation dagegen in den östlichen Bundesländern. Die Kreise dort versprechen angesichts eines negativen Bevölkerungstrends relativ geringe Chancen auf Wertzuwächse. Ausnahmen bilden hier der Großraum Berlin sowie Leipzig und Dresden. Auch im Ruhrgebiet und im Saarland ist in einigen Kreisen mit Wertverlusten zu rechnen. „Allerdings muss das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in diesen Regionen interessiert ist, sollte die jeweiligen Gegebenheiten sorgfältig abklopfen. Denn es gibt auch hier die Chance, Häuser und Wohnungen mit Potenzial zu entdecken“, sagt Bargel. „Wer unsicher ist, sollte einen Immobilienexperten zu Rate ziehen. Er kann ein Auge darauf haben, dass der Kauf der Traumwohnung auch finanziell ein Gewinn wird.“

 

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017 Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die künftige Entwicklung des Wohnungsmarkts mit einer Kaufpreis-Prognose bis 2030.

 

Quelle: Postbank 5.5.2017

Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2017″: Deutsche geben für ein Eigenheim im Durchschnitt 242.000 Euro aus

 

Berlin (20.3.17) – Zwei Drittel der Deutschen finden, dass sich Wohneigentum grundsätzlich lohnt. Es leben jedoch nur 46 Prozent nach eigenen Angaben im Eigenheim – und das, obwohl sieben von zehn Regionen in Deutschland bezahlbar und wertstabil sind. Zu diesem Ergebnis kommt die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2017“, die vom Beratungsunternehmen Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult (IW Consult) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt wurde. „Die Studie zeigt, dass in großen Teilen Deutschlands Wohneigentum erschwinglich ist. Umso wichtiger ist es, dass die Politik auch weiterhin den richtigen Rahmen für bezahlbaren Wohnraum setzt. Wir sehen momentan aber unterschiedliche Ansätze und vermissen Konsistenz“, sagt Uwe Sterz, Vorstandsmitglied des Verbandes der Sparda-Banken. „Auf der einen Seite möchte sich der Bund stärker an der Länderaufgabe Wohnungsbau beteiligen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Auf der anderen Seite schlägt die Bundesregierung neue makroprudenzielle Maßnahmen vor, die die Baufinanzierung beträchtlich erschweren könnten.“
Große Bandbreite bei aktuellen Immobilienpreisen Käufer investieren in Deutschland im Durchschnitt 242.000 Euro in eine Immobilie. Das sind etwa sechs Jahresnettoeinkommen eines deutschen Durchschnitthaushalts. Erschwingliche Immobilien sind im Mittel 126 Quadratmeter groß, in Metropolen allerdings nicht mehr als 100 Quadratmeter. Eine Immobilie wird in der Studie als erschwinglich definiert, wenn ihr Preis dem durchschnittlichen Investitionsvolumen, also 242.000 Euro, entspricht. Der Quadratmeter Eigenheim kostet in Deutschland im Mittel knapp 2.000 Euro.
Regional gibt es beträchtliche Unterschiede, wie viel Platz eine erschwingliche Immobilie bietet: In den Metropolen wie München sind die Wohnungen für das Investitionsvolumen in Höhe von 242.000 Euro mit 44 m² am kleinsten. Erschwingliche Immobilien sind in Berlin (98 m2) und Köln (88 m2) sogar doppelt so groß wie in der bayrischen Landeshauptstadt. Unter den mittelgroßen Städten Deutschlands ist für 242.000 Euro die größte Wohnfläche im Osten Deutschlands in Chemnitz (261 m2) erhältlich. Im Westen Deutschlands gibt es die größten erschwinglichen Wohnungen in Gelsenkirchen (190 m2). In den günstigsten Landkreisen sind die Einfamilienhäuser im Durchschnitt überall größer als 200m2.

Zukünftige positive Entwicklung in den Metropolen und Süddeutschland

Auf Basis von vier Subindices (regionaler Attraktivität, Baubedarfsprognose, regionale Leistungsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit) wurde eine Entwicklungsprognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2020 erstellt. Demnach werden sich die Regionen in Süddeutschland, die Ballungsräume Berlin und Hamburg sowie das Rheinland positiv entwickeln. In diesen Regionen werden Immobilien auch in den nächsten Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter an Wert zulegen.

 

Nicht weiter als 30 km zum Arbeitsplatz pendeln

 

Etwa jeder achte Deutsche lebt in einer der sieben Metropolen Deutschlands. Viele, die keine passende erschwingliche Immobilie in der Großstadt finden, suchen im Umland. Die repräsentative Umfrage der Sparda-Studie ergab, dass die meisten Deutschen nicht weiter als 30 km vom Eigenheim zum Arbeitsplatz pendeln wollen. Ein Blick in die Metropolen zeigt: Es gibt auch dort erschwingliche Immobilien. So müssen Pendler in Berlin für erschwingliches Wohneigentum 15 km weit pendeln. In der Bundeshauptstadt liegt der Quadratmeterpreis im Mittel bei 2.430 Euro. Hamburger müssen mit 18 km noch etwas weiter für erschwingliche Immobilien pendeln, obwohl die Stadtfläche fast 20 Prozent kleiner ist als die von Berlin. Dort kostet der Quadratmeter durchschnittlich 3.474 Euro.

Frankfurter haben im Metropolenvergleich die kürzesten Wege: Zwischen erschwinglichem Wohneigentum und City liegen etwa 12 km. Allerdings sind in allen Stadtteilen im Gegensatz zu Berlin und Hamburg die Immobilien für einen Kaufpreis von 242.000 Euro kleiner als 100m2. Der Quadratmeter Wohnfläche kostet im Vergleich der drei Städte in der Finanzmetropole durchschnittlich mit 3.365 Euro am meisten. Die Studie zeigt auch, in welchen Stadtteilen der Metropolen die günstigsten Wohnflächen zu finden sind.

Außerhalb der Metropolen gibt es vielerorts erschwingliches Wohneigentum: Sieben von zehn Regionen in Deutschland sind bezahlbar und wertstabil. Das heißt, dass die Quadratmeterpreise seit 2005 nicht gefallen sind und ein durchschnittliches Eigenheim mit einer Zahlung von höchstens 30 Prozent des Jahreshaushaltseinkommens nach 20 Jahren abbezahlt werden kann.

 

Kaufen oder mieten?

 

Nur 46 Prozent der Deutschen leben nach eigenen Angeben in einem Eigenheim. Doch jeder vierte Mieter in Deutschland unter 50 Jahren plant den Kauf einer eigenen Immobilie (26 Prozent). In der Altersgruppe zwischen 31 und 40 Jahren haben gut ein Drittel Kaufabsichten (35 Prozent). Die häufigsten Gründe gegen den Erwerb von Wohneigentum sind längerfristige finanzielle Risiken (61 Prozent) sowie die hohen Kosten (54 Prozent).

 

Vorsichtige Käufer trotz niedriger Zinsen

 

Bei einem Investitionsvolumen von 242.000 Euro müssen Käufer heutzutage 58.000 Euro weniger Zinsen zahlen als vor knapp 10 Jahren. Dennoch oder gerade deshalb sehen derzeit mehr Deutsche die niedrigen Zinsen für Kredite und Hypotheken skeptisch als noch vor einigen Jahren. Besonders unter den Deutschen, die jünger als 50 Jahre sind, verliert das Niedrigzinsniveau beim Immobilienkauf an Bedeutung: 2013 gaben noch 33 Prozent von ihnen an, den niedrigen Kreditzinsen kritisch gegenüberzustehen, in diesem Jahr liegt der Anteil bei 39 Prozent.
Zudem haben die sinkenden Zinsen dazu geführt, dass Immobilienkredite eine tendenziell längere Sollzinsbindung haben. Während die Anzahl der Kredite mit einer Zinsbindung von bis zu fünf Jahren in der vergangenen Dekade rückläufig war, wuchs die Anzahl der Kredite mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren nach Angaben der Bundesbank im gleichen Zeitraum um zwölf Prozentpunkte auf 42 Prozent. „Der typische Häuslebauer in Deutschland ist weiterhin sehr konservativ und stellt seine Finanzierung solide auf. Bei steigender Anzahl an Krediten, sehen wir eine Tendenz unserer Kunden zu längeren Laufzeiten. Zugleich liegt die Kreditausfallrate der Sparda-Banken auf historisch niedrigem Niveau“, erklärt Sterz. „Schärfere Regelungen für die Kreditvergabe bei Privatpersonen würden dem Verbraucher nicht nützen, sondern den Weg zum Eigenheim oft abschneiden. Das ist weder im Sinne der Verbraucher noch der Politik.“

 

Quelle: Verband der Sparda-Banken - 20.3.2017

Multitalent für die Altersvorsorge: die Einliegerwohnung

 

Bonn (17.1.17) - Im hellen Souterrain, unterm Dach oder als Anbau - Einliegerwohnungen schaffen neue Spielräume. Einzige Bedingung: genug Platz im eigenen Haus und ein solide aufgestelltes Baubudget.

 

Mit dem Bau und der Vermietung einer Einliegerwohnung können Hauseigentümer ihre Immobilie besser nutzen. Eine vermietete Wohnung erhöht den Immobilienwert, schafft finanziellen Spielraum und kann im Alter die Rente aufbessern. Auch steuerlich ist das Modell attraktiv. "Um als Einliegerwohnung anerkannt zu werden, muss die zusätzliche Wohnung nach Paragraf 11 des Wohnbaugesetzes gegenüber der Hauptwohnung eine untergeordnete Bedeutung haben", erläutert Isabell Gusinde von der BHW Bausparkasse. Die steuerliche Bewertung hängt davon ab, ob die Immobilie als Zweifamilienhaus oder als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beurteilt wird. Ein Zweifamilienhaus ist ein Haus mit zwei nahezu gleichwertigen Wohnungen, indes ist eine Einliegerwohnung im Quadratmetervergleich nachrangig. "Vor einer Vermietung sollte man einen Steuerberater konsultieren, um im Sinne der Finanzverwaltung zu handeln", so Gusinde.

 

Vermietung lohnt sich

 

Wird die Einliegerwohnung vermietet, können alle auf sie entfallenden Kosten in der Steuererklärung anteilig geltend gemacht werden. Auch Ausgaben für den Erhalt, wie Reparatur- oder Maklerkosten bei Neuvermietungen, können Vermieter von der Steuer absetzen. Vorteile ergeben sich auch in der Bauphase. So lässt sich bei einem Haus mit zwei Wohnungen die Förderung über die KfW-Bank durch das Programm "Energieeffizient Bauen" erhöhen. Den Kredit von maximal 100.000 Euro für einen energieeffizienten Neubau gibt es für jede abgeschlossene Wohneinheit.

 

Quelle: BHW Bausparkasse/Postbank-Presse 17.1.2017

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